東京辦公室市場強勁復甦：空置率下探 1%，租金連兩月走揚

根據三幸 ESTATE 最新公布的 2025 年底辦公市場數據，日本一線城市的商辦需求正展現出極強的韌性，其中東京都心的表現尤為亮眼。

1. 東京都心 5 區：邁向「零空置」時代

東京都心 5 區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的辦公室空置率已降至 1.07%，較上月進一步縮減。這意味著該區域自 2020 年 9 月以來，首度見到空置率即將破 1% 的緊繃狀態。

• 關鍵動能： 港區的新建案、低屋齡大樓以及灣岸地區的辦公空間持續被市場快速消化。
• 供需指標： 包含預計釋出空間在內的「潛在空室率」也連降 10 個月至 2.50%，顯示整體去化速度極快。

2. 租金行情：量縮價揚趨勢顯著

隨著可供出租的面積持續減少，租金推升力道強勁。目前每坪平均招租租金已來到 31,532 日圓，呈現連續兩個月上漲的態勢。對於企業而言，在核心地段尋找大規模辦公空間（200 坪以上）的門檻正不斷提高。

3. 全國六大都市概況

放眼全日本，各大都市的商辦市場呈現「穩中透堅」的格局：

• 表現最穩： 東京 23 區與札幌市空置率維持不變。
• 改善最顯著： 仙台（降 0.2%）與福岡（降 0.4%）的租賃活動依然活躍。
• 波動區域： 大阪市因新供給或短期調整，空置率微幅上升 0.7 個百分點至 2.9%。

總結觀點： 2026 年初的日本商辦市場正處於高度擴張期，特別是東京核心區「一屋難求」的現狀，將持續支撐租金漲幅。對於不動產投資者而言，高品質、新屋齡的商辦物件仍是目前資產配置的焦點。